Manutenzione caldaia: cos’è, a chi spetta, e quando farla?

Quando si avvicina la stagione fredda, è importante che il benessere in casa sia salvaguardato da un impianto di riscaldamento ben funzionante ed efficiente. Affinché la caldaia si mantenga funzionale ed attiva, è bene sottoporla a controlli e manutenzione con costanza.

Revisione della caldaia: in cosa consiste

 La revisione obbligatoria per tutte le caldaie, che quindi non dipende da guasti o anomalie eccezionali ma va effettuata anche quando sembra che tutto sia nella norma, consta di due parti: la manutenzione ordinaria e il controllo fumi.
La manutenzione ordinaria consiste nel passare in rassegna e controllare le parti più utilizzate dell’impianto di riscaldamento, e quindi più a rischio di degradazione: ad esempio i ventilatori, gli elettrodi, la camera di combustione, la guarnizione. Segue poi una pulizia generale dell’apparecchio.

Il controllo fumi, invece, ha il fine di esaminare l’efficienza energetica della caldaia, e consiste in un test che permette di controllare la regolazione del bruciatore, misurando i valori di tiraggio e la temperatura dei fumi di combustione. Nella stessa occasione inoltre vengono determinati i valori inquinanti ed i parametri di sicurezza e risparmio energetico. È da notare il fatto che il controllo fumi non riguarda solo le caldaie, ma qualunque dispositivo di riscaldamento che eroga una potenza maggiore di 10 kW ed è separato da un sistema centrale (ad esempio le stufe a pellet).

Un rischio che si potrebbe correre se la revisione non viene effettuata è quello di ricevere delle sanzioni: infatti, essendo la caldaia un dispositivo importante ma anche pericoloso se non utilizzato coi dovuti riguardi, la manutenzione ordinaria della caldaia è stabilita da una normativa che si trova nel DPR 74/2013, in vigore da luglio 2013, che dà seguito a sua volta a una Direttiva Europea: esso ha il fine di disciplinare l’uso, il controllo e la gestione degli impianti di climatizzazione sia estiva che invernale.
In ogni caso, sottoporre il proprio impianto a una regolare manutenzione periodica, oltre al rispetto della legge, ha tutta una serie di altri obiettivi:

• Evitare cortocircuiti della rete elettrica;
• Impedire eventuali fughe di gas, che potrebbero provocare esplosioni o intossicazioni;
• Scongiurare, nelle stanze, accumulo di monossido di carbonio, che ostacola il ricambio d’aria;
• Scongiurare guasti e disfunzioni che potrebbero portare ad anomalie pericolose;
• Diminuire l’inquinamento;
• Risparmiare energia (e, di conseguenza, pagare bollette meno salate);
• Far funzionare la caldaia in modo efficiente e sicuro.

In questa pagina, dunque, esamineremo insieme nel dettaglio tutti gli aspetti che riguardano il rispetto della normativa, al fine di comportarsi nel modo più corretto e funzionale.

Manutenzione ordinaria e controllo fumi della caldaia: a chi spetta tra proprietario e inquilino

La manutenzione ordinaria e il controllo dei fumi sono operazioni che, seppur obbligatorie, hanno un costo, perché devono essere effettuate da tecnici specializzati, dunque da professionisti.
Perciò, nel caso in cui la casa abitata non sia di proprietà, potrebbe sorgere il dubbio su chi debba pagare questa spesa: l’inquilino (altrimenti detto anche affittuario, conduttore o locatario) o il proprietario (o locatore)?
Come affermato nell’articolo 1576 del Codice Civile, sono a carico dell’inquilino le riparazioni che dipendono da alterazioni dovute all’utilizzo, e non da un caso fortuito o dall’eccessiva età dell’apparecchio. Nel primo caso dunque rientrano anche le manutenzioni ordinarie e il controllo dei fumi (detto anche “controllo dell’efficienza energetica”), che quindi devono essere pagate dall’affittuario, come anche le piccole occasionali riparazioni di guasti dovuti all’utilizzo, l’accensione stagionale e la messa a riposo dell’impianto al termine della stagione fredda.
Sono a carico del locatore, invece, le spese di sostituzione della caldaia quando il suo funzionamento non è più efficiente a causa della vetustà dell’apparecchio o per caso fortuito, come anche la sostituzione dei componenti quando essi si rompono per le stesse ragioni, non dipendenti da un uso anomalo della caldaia, le spese di eventuali adeguamenti alla legge.
Ovviamente invece sono a carico dell’affittuario tutte quelle riparazioni di danni dovuti ad un uso irregolare della caldaia o, appunto, all’assenza di manutenzione ordinaria o a negligenza.
Ovviamente queste sono indicazioni generali, che non valgono se nel contratto di affitto vi viene scritto altrimenti, a seguito di un accordo tra proprietario e inquilino.

Nel caso, invece, in cui il riscaldamento sia centralizzato all’interno di un condominio, il soggetto che ha la responsabilità di richiedere la manutenzione ordinaria è l’amministratore.

Quando fare la manutenzione ordinaria della caldaia? Annuale o biennale?

Usando semplicemente l’intuito, si potrebbe pensare di dover provvedere alla manutenzione della propria caldaia ogni anno o ogni due anni.
In realtà, la periodicità con cui bisogna fornire manutenzione al proprio impianto è indicata nel libretto che viene allegato all’apparecchio nel momento in cui viene acquistato, fornito dall’impresa installatrice.
Il suddetto libretto è obbligatorio dal 2016, è composto da schede singole assemblabili ed è una documentazione che deve essere fornita obbligatoriamente e conservata con cura, sotto la responsabilità del proprietario dell’immobile o dell’amministratore di condominio in caso di riscaldamento centralizzato; serve, oltre che per contenere le indicazioni tecniche e i dati dell’apparecchio, anche per registrare tutti gli interventi effettuati, sia ordinari che straordinari, a partire dalla prima accensione. In caso di controlli del comune o dagli enti preposti esso va esibito, come anche le varie fatture ricevute.
Se l’impresa non fornisce nessuna indicazione, oppure non è più reperibile (ad esempio quando un impianto è piuttosto vecchio), fanno fede le istruzioni tecniche riguardanti il modello specifico composte dalla ditta produttrice.
Una volta che il tecnico specializzato ha eseguito la revisione, consegna un rapporto di controllo che va conservato e allegato alla documentazione dell’apparecchio.

Quando fare il controllo fumi (o controllo dell’efficienza energetica) della caldaia

Riguardo alla manutenzione ordinaria, la legge stabilisce soltanto l’obbligatorietà, ma sulla periodicità rimanda alle indicazioni del costruttore (che comunque prevedono il controllo annuale nel 99%dei casi). Per il controllo dei fumi, invece, esiste una legislazione molto più precisa, che può anche essere ulteriormente specificata da ciascuna regione. Secondo la normativa, infatti, il controllo dei fumi va messo in atto obbligatoriamente ogni 2 o 4 anni, a seconda del tipo di impianto e del combustibile.
Nello specifico, il controllo va effettuato ogni 2 anni per:

• caldaie con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW, a combustibile liquido o solido;
• caldaie con potenza superiore a 100 kW funzionanti a GPL o gas metano

Il periodo di stacco tra i due controlli si allunga a 4 anni per le caldaie con potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW che usano come combustibile il metano o il GPL, mentre si accorcia a 1 anno per gli impianti termici aventi una potenza superiore ai 100 kW a combustibile liquido o solido.
Come accennato, questi termini possono variare nel caso in cui la regione disponga diversamente, o quando l’impresa di installazione o la fabbrica produttrice abbiano indicato istruzioni diverse nel libretto.
Sono esentati dal controllo dei fumi gli apparecchi di potenza minore di 10 kw, come ad esempio stufe elettriche o a gas.
Nota bene: il controllo dei fumi va effettuato anche durante la prima accensione.

Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria della caldaia

La manutenzione ordinaria della caldaia consiste in quegli interventi che sono programmati e che vengono effettuati anche se non vi è un guasto o anomalie degne di nota nell’apparecchio che funziona normalmente. Si chiamano interventi di manutenzione straordinaria, invece, tutte quelle occasioni in cui il tecnico viene chiamato in modo imprevisto a causa di rotture, guasti, accensione di spie e malfunzionamenti di ogni genere.
In entrambi i casi, comunque, il tecnico deve segnare quanto è stato fatto nel libretto della caldaia.

Revisione della caldaia nella seconda casa

Abbiamo visto come la manutenzione ordinaria sia importante ed essenziale per tutte le caldaie, affinché possano funzionare con la massima sicurezza ed efficienza; ma cosa succede se un impianto si trova in una seconda casa, e quindi viene usata con minore frequenza se non quasi mai?
È comunque obbligatorio spendere soldi per la manutenzione o in questi casi il rischio di sanzioni è minore a causa del poco utilizzo?
In verità, l’impianto termico non è soggetto a manutenzione, prove fumi e controlli vari solo e soltanto in due casi:

• Non è funzionante
• È stato dichiarato inattivo (ovvero se, dopo essere stato annullato il contratto di fornitura, l’impianto è stato contrassegnato da sigilli e ne è stato dato l’avviso).

Una volta che l’impianto è stato disattivato, può essere rimesso in azione solo dopo che sono stati effettuati i dovuti controlli e manutenzione, e dopo che è stata data comunicazione della riattivazione.
Se invece l’apparecchio è funzionante e potrebbe ricominciare ad essere attivato in qualunque momento, è comunque soggetto alla legge per quanto riguarda i controlli e la manutenzione ai fini di sicurezza.

Normative, costi e sanzioni per la manutenzione della caldaia

Come accennato in precedenza, la manutenzione della caldaia è regolata dal Decreto del Presidente della Repubblica n°74 del 15 aprile 2013, entrato in vigore dal 12 luglio 2013. Il decreto è stato promulgato per uniformarsi alle direttive europee in materia, e riguarda l’efficienza energetica degli impianti di climatizzazione estivi ed invernali.
In questa normativa è stabilito che, in assenza di disposizioni specifiche da parte dell’installatore dell’apparecchio di climatizzazione, le azioni riguardanti la manutenzione devono essere messe in opera con opportuna periodicità e conformemente alle necessarie indicazioni.

La suddetta periodicità è fissata nelle istruzioni tecniche di ciascun impianto di climatizzazione, stabilite dalla società che l’ha fabbricato seguendo le normative sul tema.
Dunque, come abbiamo accennato in precedenza, la legge stabilisce che la manutenzione è vincolante, ma le tempistiche non sono stabilite univocamente, perché dipendono dalla tipologia e dalle caratteristiche di ciascun impianto: il lasso di tempo che deve frapporsi tra un controllo e l’altro viene stabilito in base a quanto indicato dal costruttore.

Per quanto riguarda i costi, che dunque bisogna periodicamente considerare all’interno del bilancio annuale delle spese per la propria abitazione, per la manutenzione si aggirano da un minimo di 60 euro a un massimo di 100 euro - verifica delle emissioni esclusa - con l'oscillazione che dipende dal costo della vita media di ogni regione.

Per quanto riguarda invece il controllo dei fumi, il costo medio è di 110 euro. Alla fine della revisione, nel caso in cui non siano state rilevate anomalie e l’esito sia positivo, il tecnico consegna un bollino blu che comporta un costo aggiuntivo.
In caso di smarrimento del libretto della caldaia, bisogna premunirsi di richiederne uno nuovo.
Se i dovuti controlli non vengono effettuati, contravvenendo alle leggi, si può incorrere in una sanzione, di vari ordini di grandezza:

• da 50 a 200 euro di multa nei casi di irregolarità e mancata revisione;
• dai 500 ai 600 euro per la mancanza del libretto regolamentare;
• dai 500 ai 3000 euro per il mancato controllo del rendimento riguardante la combustione, oltre ai rimborsi dovuti per le spese di verifica.

È importante tenere in considerazione il fatto che i Comuni hanno il dovere di avvisare l’interessato del controllo almeno 20 giorni prima dell’evento effettivo, perciò ci si può mettere in regola in tempo ed evitare la sanzione.
C’è da sottolineare di nuovo, però, il fatto che l’esecuzione di una regolare manutenzione non ha come unico fine quello di evitare le multe, ma innanzitutto di far durare un impianto funzionale più a lungo, e di mantenere condizioni di sicurezza ottimali.
È importante poi tenere d’occhio i vari segnali che, durante la vita della caldaia, possono servire a capire quando sarebbe il momento di cambiarla, ovvero: il costo della bolletta, l’efficienza e il funzionamento generale, le nuove tecnologie sul mercato, l’assiduità dei guasti. La sostituzione della caldaia è un grosso investimento, ma è bene informarsi sugli eventuali Ecobonus statali e tenere conto che si potrà rientrare dall’investimento risparmiando sulle bollette successive.

[La manutenzione della caldaia è solo uno degli accorgimenti che possono aiutare a farti risparmiare sulle bollette. Per approfondire, leggi anche “Il risparmio energetico in 10 semplici mosse”.]